שתי השאלות המרכזיות שעולות כשיוצאים לתהליך מכירת הנכס הם:
* מהו השווי הראלי של הנכס?
* מהו המחיר המקסימלי שניתן לקבל עבורו?
ושלא תתבלבלו מדובר בשתי שאלות שונות לגמרי!
ישנם שני גורמים מרכזיים שיכולים לספק לכם תשובה בנושא, שמאי מקרקעין ו/או מתווך נדל"ן מקצועי,
לרוב שמאי המקרקעין יתרכז בהערכת שווי הנכס הראלי תוך שהוא מסתמך על עסקאות דומות שנעשו באזור ופחות למגמות מכירות הנדל"ן המתבססות, בין היתר, על ביקוש והיצע.
לעומתו מתווך מקצועי במקרקעין שעיקר עבודתו מסתמך על ביקושים והיצעים של נדל"ן , בהחלט יתייחס למגמות הקיימות בשוק הנדל"ן וינתח אותם בכל רגע נתון בכדי לספק את הערכת שווי השוק של הנכס או במילים אחרות, יעריך מהו המחיר המקסימלי אותו הרוכשים הפוטנציאלים יהיו מוכנים לשלם על הנכס במסגרת זמן מסוימת,
לעיתים הפערים בין הערכות של השמאי לזה של המתווך נעות בעשרות ואף במאות אלפי שקלים.
הערכת השווי מתבססת על מספר פרמטרים קיימים והשקלול ביניהם. כך לדוגמה, שווי שתי דירות זהות בפרמטרים שלהם, יכולות להיות מתומחרות בעשרות ואפילו במאות אלפי שקלים יותר וזאת רק בשל מיקום ונראות הבניין בו נמצאת הדירה, לפעמים זה קורה גם אם הבניינים ממוקמים בסמוך אחד לשני, לרוב זה קורה בשל הבדלים בתחזוקת הבניין ואופי השכנים.
מתווך המבקש להעריך את שווי שוק הנכס חייב להבין ולהכיר את האזור בצורה המיטבית כדי לשקלל בהערכת השווי את כל הפרמטרים המשפיעים על השווי.
למעשה כל קריטריון משפיע על מחיר הדירה: אופן הבניה וחומרי הבניה, הקומה, המצב הסוציו-אקונומי באזור, מוסדות ציבוריים הנמצאים בסמוך, תשתיות, גודל הדירה והחצר , כמות החדרים, חניה, מחסן, מעלית וכו'. לדג' מיקום הנכס בשכונה מוכת פריצות או ללא נגישות לתחבורה ציבורית, תוריד את מחיר הנכס.
בנוסף לפרמטרים אלה, יש להעריך גם את מצבו הנוכחי של הנכס מבחינת תשתיות ומערכות קבע (חדר רחצה, תשתית חשמל, אינסטלציה, קירות וכו') ואת פוטנציאל שדרוג הנדל"ן – כלומר האם קיימות זכויות בניה וניתן להרחיב את הנכס, לבנות בו אמצעים נוספים כמו פרגולה או מרפסת, בריכת שחייה וכל מה שעשוי לשדרג את הנכס וישפר את פוטנציאל המכירה שלו.
