שיפור דיור, דהיינו מכירת הבית הנוכחי וקניית דירה אחרת, הינו אחד האירועים המרכזיים בחיים של רבים מאיתנו, בישראל המדינה מסייעת למשפרי דיור המחזיקים דירה אחת ויחידה בבעלותם באמצעות פטור ממס שבח, המאמר הבא מסביר מהם התנאים המנויים בחוק בהם ניתן ליהנות מפטור מתשלום מס שבח.

מס שבח

קודם כל נבין מהו מס שבח מקרקעין, מס שבח מקרקעין מחושב בדרך כלל בעת מכירת דירה ועומד כיום על 25% מתוך השבח (רווח) נטו, לאחר הפחתת הפטורים וההוצאות המותרים על פי החוק. 

במקרה של מכירת דירה יחידה המדינה מסייעת למשפרי הדיור באמצעות פטור ממס שבח מקרקעין, המשמעות היא שמי שהייתה בבעלותו דירה יחידה במשך 18 חודשים לפחות לפני מכירתה, ובעת המכירה לא קיימת בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, זכאי למכור אותה בפטור מלא ממס שבח מקרקעין כ"דירת מגורים מזכה".

מהם התנאים לפטור ממס שבח?

ישנם מספר אירועים של העברת בעלות על הדירה שאינן נחשבות למכירה, החוק מונה מספר העברות שאינן נחשבות ל"מכירה" ואינן יוצרות "אירוע ממס", ולכן אינן חייבות במס ולא בדיווח לשלטונות המס.

1. הורשה, בין עפ"י דין ובין עפ"י צוואה, אינה נחשבת לאירוע "מכירה". 
2. העברת זכויות במקרקעין על-פי פסק דין שניתן בהליך גירושין, אינה מהווה "מכירה", בין שהיא בין בני הזוג ובין שהיא מבני הזוג לילדיהם, אך מי שהועברו לו הזכויות במידה וימכור את הנכס המס יחושב כאילו נמכרו הזכויות על ידי המעביר.
3. הקניה לנאמן, אפוטרופוס, מפרק או כונס נכסים. הגיונה של הוראה זו היא שעצם ההעברה לגורמים אלה אינה מביאה לתמורה כלכלית מסוג מכירה. עם זאת, אם וכאשר ימכור הנאמן / אפוטרופוס / כונס הנכסים / המפרק את הזכות, יחושב המס כאילו נמכרה הזכות על-ידי המקנה.

גובה הפטור ממס

פטור זה מוגבל בתקרה של 4,846,000 ש"ח נכון לשנת 2023 ומשתנה בהתאם לשיעור המדד מידי חודש ינואר. 

כאשר מחיר הדירה הוא מעל הפטור יהיה המוכר זכאי לפטור ממס שבח מקרקעין עד לסכום התקרה. החלק העודף ממוסה במס שבח מקרקעין בחישוב ליניארי.

דגשים נוספים

בנוסף לכך, חשוב לציין שהפטור ממס שבח לא משפיע על מס הרכישה שנגבה על הנכס שהינו מס אחר,

מס הרכישה הוא מס שנגבה על רכישה של נכס והוא לא מושפע מהפטור ממס שבח,

גם במס הרכישה יש תנאים המנויים בחוק לצורך פטור ועל כך במאמר נפרד (ראה מאמר פטור ממס רכישה לרוכשים דירה ראשונה בישראל).

לסיכום

פטור ממס שבח הוא פרמטר משמעותי שמסייע למשפריי הדיור בשוק הנדל"ן, עם זאת, חשוב להבין את התנאים של הפטור ולוודא שאתם עומדים בהם לפני שאתם מבצעים את המכירה.