היי חברים, כאן מוטי אהרוני, בעלים של "אהרוני משכנתאות"
לאורך השנים הרבות שבהן אני מלווה זוגות ומשפחות בדרך לרכישת דירה ולקיחת המשכנתא המתאימה, אני נתקל שוב ושוב בשאלות דומות המעסיקות אנשים רבים. לקחת משכנתא זו החלטה משמעותית ומרגשת, אבל גם מורכבת ולעתים מלחיצה.

כיועץ משכנתאות מנוסה, אני מאמין שחשוב מאוד שכל אדם המתעתד לקחת משכנתא יהיה מצויד במקסימום ידע והבנה לפני שהוא נכנס לתהליך. ככל שתהיו יותר מודעים למושגים, לתהליכים ולשיקולים השונים, כך תוכלו לקבל החלטות מושכלות יותר ולהשיג את המשכנתא האופטימלית עבורכם.

במאמר זה ריכזתי עבורכם את השאלות הנפוצות ביותר ששמעתי לאורך הדרך, יחד עם תשובות מפורטות ומעמיקות שיספקו לכם תמונה רחבה על עולם המשכנתאות. המידע יהיה רלוונטי לכל שלב בתהליך – בין אם אתם רק מתחילים לחשוב על רכישת דירה, נמצאים כבר בעיצומו של המשא ומתן עם הבנקים או אפילו אחרי לקיחת המשכנתא.

אני מקווה שהמאמר יהווה עבורכם מקור ידע מהימן, יענה על תהיות רבות ויעניק לכם בסיס איתן יותר להתקדם בבטחה בתהליך. וכמובן, אם יתעוררו שאלות נוספות תמיד נשמח ב'אהרוני משכנתאות' לעמוד לרשותכם ולהעניק ליווי אישי ומקצועי.

 

מהי בכלל משכנתא ולמה היא משמשת?

משכנתא היא הלוואה ייעודית ארוכת טווח שניתנת למטרת רכישת נכס, בדרך כלל דירת מגורים. הבעלות על הדירה משמשת כבטוחה לבנק למקרה של אי-עמידה בתשלומים. לקיחת משכנתא מאפשרת למי שאין ברשותו את מלוא הסכום הנדרש לרכוש נכס בכל זאת, ולשלם את ההלוואה בהחזרים חודשיים לאורך שנים רבות.

נקודות חשובות על משכנתאות:

• משכנתא היא למעשה התחייבות פיננסית ארוכת טווח, לעיתים ל-20-30 שנה, ולכן יש לגשת אליה בכובד ראש ובאחריות.
• בישראל, רוב הרוכשים נעזרים במשכנתא במידה זו או אחרת כדי לממן את הרכישה. שיעור המשכנתא מתוך שווי הנכס יכול להגיע עד ל-75% (באישורים מיוחדים אף יותר).
• מאחר שהדירה עצמה היא הבטוחה למשכנתא, הבנק רשאי לממש אותה (כלומר למכור אותה) במקרה של אי-תשלום ממושך של ההחזרים.
• בנוסף להחזרי הקרן החודשיים, מתווספים גם תשלומי ריבית שנקבעים בהתאם לסוג המשכנתא ולתנאי השוק.
• חשוב להקפיד על עמידה בתשלומים השוטפים כדי להימנע מקנסות, פגיעה באשראי או סנקציות מצד הבנק.

 

מה ההבדל בין משכנתא בריבית קבועה למשתנה?

ריבית קבועה:

בריבית קבועה, שיעור הריבית (ובהתאם גם ההחזר החודשי) נשאר קבוע לכל אורך חיי המשכנתא, ללא תלות בתנודות השוק.

היתרון המרכזי הוא הוודאות והיציבות בתשלום, שמקלה על התכנון הכלכלי ארוך הטווח.

מנגד, בדרך כלל ריביות אלו גבוהות יותר מריביות משתנות (במיוחד בתחילת התקופה).

בנוסף, אם מסיבה כלשהי תרצו להפסיק את המשכנתא באמצע (למשל בעקבות מכירה או מיחזור), תצטרכו לשלם קנס יציאה על ההפרש בין הריבית שנקבעה במקור לזו שקיימת בשוק היום.

ריבית משתנה:

בריבית משתנה, שיעור הריבית מתעדכן מדי תקופה (בד"כ כל מספר שנים) בהתאם למדד עליו היא מבוססת – למשל ריבית הפריים או מדד המחירים לצרכן.

כאמור, בתחילת התקופה שיעורי ריביות אלו נוטים להיות אטרקטיביים יותר מריביות קבועות.

עם זאת, התנודתיות של הריבית מייצרת אי-ודאות לגבי גובה ההחזר העתידי. עליית ריבית חדה עלולה להכביד משמעותית על ההחזר החודשי.

היתרון של ריבית משתנה הוא שהיא מאפשרת גמישות רבה יותר. בהתראה קצרה ניתן להחליף את בסיס הריבית או לפרוע את ההלוואה ללא קנסות.

כמובן שקיימת גם אפשרות לשלב בין סוגי הריביות, ולקחת חלק במסלול קבוע וחלק במסלול משתנה. זה מה שמכונה "תמהיל משכנתא" ודורש התאמה אישית של היחס המדויק לפי מאפייני הלווה.

 

כמה כסף צריך להביא ממקורות עצמאיים?

סכום ההון העצמי (כלומר הסכום שאתם מביאים משלכם) תלוי בשיעור המימון של המשכנתא:

ברוב המקרים, המשכנתא יכולה לממן עד 75% משווי הנכס. כלומר, תצטרכו להשלים את ההון העצמי של 25% לכל הפחות.

למשל, בדירה ששוויה 1.5 מיליון ש"ח עם משכנתא של 75%, סך ההון העצמי יהיה 375,000 ש"ח.

בשנים האחרונות, ישנן גם אפשרויות למשכנתאות גבוהות יותר (כגון 80% או אפילו 90% במיזמים ממשלתיים כמו "מחיר למשתכן"). ככל שהמימון גבוה יותר, כך עלויות המשכנתא יקרות בהתאם.

בכל מקרה, חשוב להבין שמעבר לסכום הרכישה עצמו, ישנן עלויות נלוות נוספות כמו מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, תיווך, הובלה, שיפוצים וכו'. הסכום הכולל שיידרש צפוי להיות גבוה משמעותית מההון העצמי להון המינימלי הבסיסי.

ההמלצה היא לחסוך ולהגדיל ככל הניתן את רכיב ההון העצמי, מעבר לנדרש. זה יאפשר לכם גמישות רבה יותר, ויקטין את סך ההתחייבות לבנק.

 

כמה זמן אורך בממוצע התהליך?

לוח הזמנים לרכישת דירה בעזרת משכנתא תלוי בגורמים רבים, 

אבל נקודות הציון העיקריות הן:

• איתור נכס מתאים וחתימה על הסכם רכישה מול המוכר – תלוי בזמינות נכסים המתאימים לצרכים ולתקציב, ובהתקדמות המו"מ. יכול להימשך משבועות בודדים ועד מספר חודשים.
• השגת אישור עקרוני למשכנתא – ממועד פנייה לבנקים ועד קבלת אישור עקרוני להיקף ותנאי המשכנתא. בדרך כלל תהליך של כ-45 יום.
• השלמת מסמכים ובדיקות – העברת מסמכים נדרשים, בדיקות הבנק, עמידה בתנאים מקלים וכו'. תלוי ברמת המוכנות שלכם ובדרישות הספציפיות. כ-30 יום נוספים בממוצע.
• חתימה על המסמכים הסופיים וביצוע העברות הכספים – כשבוע עד 10 ימים.

סה"כ, מרגע שנבחר הנכס ועד לסגירת העסקה והעברת הבעלות, עובר בדרך כלל כחודשיים-שלושה. יחד עם זאת, לא פעם ישנם עיכובים שונים (למשל אי התאמה ברישומים, בעיה משפטית בנכס, חוסר בהון העצמי וכד') שעלולים לסבך את התהליך ולהאריך אותו.

לכן חשוב מאוד להתחיל את התהליך מוקדם, להיערך עם מסמכים ואישורים רלוונטיים, ולקבל ליווי מקצועי כבר משלבים ראשונים אלה.

 

איזה מסמכים צריך להכין לצורך לקיחת משכנתא?

הבנקים ידרשו מכם שלל מסמכים כדי לוודא את יכולת ההחזר שלכם, את הבעלות הנקייה על הנכס ואת העמידה בקריטריונים שונים למתן משכנתא. 

בין המסמכים המרכזיים:

• תעודת זהות וספח לכל הלווים, כולל צילום.
• אישורי הכנסות:
  • שכירים: 3 תלושי שכר אחרונים.
  • עצמאיים: שומות מס של 3 שנים אחרונות.
  • חשבונית מס או קבלה על תשלום לביטוח לאומי ומס בריאות.
• נסח רישום מקרקעין (טאבו) של הנכס.
• חוזה רכישה חתום של הדירה.
• דפי חשבון בנק: 3 חודשים אחרונים מכל החשבונות על שם הלווים.
• דו"ח יתרות וסכומי הלוואות קיימות מהבנק (אם קיימות).
• הערכת שמאי על שווי הנכס וסביבתו.
• אישורים נדרשים נוספים (כגון אישור זכאות ממשרד השיכון, אישור עו"ד, אישור מעמד בישראל לתושב זמני, ועוד).

 

האם כדאי לשלם את המשכנתא מוקדם?

זוהי שאלה נוספת שלעיתים קרובות מעסיקה רוכשים ומחזיקי משכנתאות. התשובה לשאלה זו תלויה במספר גורמים:

• אם הריבית על המשכנתא שלכם גבוהה יותר מהתשואה שהייתם יכולים להשיג מהשקעה של הכסף באופציה אחרת, ייתכן שכדאי לשקול לפרוע את המשכנתא מוקדם.
• עם זאת, יש לשקול גם את קנסי הפירעון המוקדם וההשלכות של פירעון מוקדם על האפשרות לקבל אשראי בעתיד.
• לעיתים קרובות, התשלום המוקדם של המשכנתא יכול להיות אסטרטגיה טובה לפרישה או להגדלת הנזילות הפיננסית, אך כדאי לבחון את המצב הכלכלי הכולל שלכם טרם הקבלת החלטה זו.

 

מהם תפקידי העורך דין בתהליך רכישת הנכס ולקיחת המשכנתא?

עורך דין שמתמחה בעסקאות נדל"ן יכול להיות שותף חשוב בתהליך:

• הוא יבצע את כל הבדיקות הנדרשות לפני חתימה על הסכם הרכישה לוודא שאין נטלים או בעיות חוקיות עם הנכס.
• עורך הדין יעזור לנהל את המו"מ עם המוכר ועם הבנק לגבי תנאי המשכנתא והעסקה.
• ידאג להכנת כל המסמכים הנדרשים ולביצוע כל ההעברות המשפטיות כדי להבטיח שהבעלות עוברת לידיכם בצורה חוקית ובטוחה.
• מתן ייעוץ משפטי במידה ויש צורך בפירעון או מיחזור של המשכנתא.
• עורכי הדין יכולים גם לסייע בקבלת אישורים ובתהליך האדמיניסטרטיבי הכרוך בקבלת המשכנתא, מה שיכול לחסוך זמן ומאמץ.

לסיכום

ההחלטה לקחת משכנתא היא לא רק פיננסית, אלא גם אישית ורגשית. הידע שצברתי מאפשר לי להבין עמוק יותר את הצרכים והדאגות של כל לקוח, ולהתאים את הייעוץ למצבו הייחודי של כל אחד ואחת.

במאמר זה שיתפתי אתכם בכמה מהשאלות הנפוצות שאנשים שואלים כשהם מתמודדים עם המחשבה על משכנתא, ונתתי תשובות שמבוססות על ניסיון רב שנים. אני מקווה שהמידע יעזור לכם להבין טוב יותר את האופציות שעומדות בפניכם ולהגיע להחלטות מושכלות ומתוך מודעות.

כמובן, אם יש לכם שאלות נוספות או צורך בהבהרות, אני כאן כדי לעזור. אל תהססו לפנות אלינו ב'אהרוני משכנתאות' לקבלת ייעוץ וליווי בכל שלב של התהליך. המטרה שלנו היא לעזור לכם למצוא את הדרך הבטוחה והמתאימה ביותר לרכישת הבית החדש שלכם.

בברכה, מוטי אהרוני.