שלום לכם, שמי מוטי אהרוני, מנכ"ל ומייסד "אהרוני משכנתאות". אני מבין שלקיחת משכנתא ראשונה יכולה להיות צעד משמעותי ומאתגר. לכן החלטתי לכתוב מדריך מקיף זה שיסייע לכם בכל שלבי התהליך, מהבנת היכולות הכלכליות שלכם ועד לניהול המשכנתא לאחר החתימה. במהלך הקריירה שלי ליוויתי מאות לקוחות בדרך לרכישת בית, ואני רוצה לחלוק את הידע והניסיון שלי כדי להבטיח שתעשו את הבחירה הנכונה עבורכם.
שלב 1: בחינת היכולות הכלכליות
השלב הראשון בתהליך לקיחת המשכנתא הוא להבין היטב את היכולות הכלכליות שלכם. זהו שלב קריטי שבו תבחנו את ההכנסות, ההוצאות וההתחייבויות שלכם.
שלב זה נחלק לשניים, הראשון הוא המצב המצוי והשני הוא המצב הרצוי,
המצב המצוי הוא בעצם גובה ההחזר החודשי המקסימלי אותו יאשר הבנק, בהתאם להנחיות בנק ישראל, עבור תשלום המשכנתא.
חישוב זה נעשה בצורה הבאה: סך ההכנסות נטו הכולל בחודש של התא המשפחתי, (בחישוב יכללו קצבאות קבועות, תקבולי שכר דירה, מזונות… במידה וישנם כאלה) בניכוי תשלומים עבור החזרי הלוואות במידה וישנן כאלה, 40% מהתוצאה המתקבלת היא למעשה הסכום המקסימלי אותו תוכלו לשלם, מבחינת הבנק, עבור החזר המשכנתא המבוקשת. ברוב המקרים החזר זה מהווה תשלום גבוה מדי עבור התא המשפחתי ומביא אותם לקצה אם כך יש לבחון מהו ההחזר הרצוי עבור התא המשפחתי, חישוב זה הינו מורכב יותר ודורש הערכות נוספת אותה נתאר בסעיפים הבאים.
הערכת הכנסות והוצאות
התחילו בבחינת ההכנסות החודשיות שלכם. זה כולל את המשכורות שלכם, הכנסות פסיביות, ואפילו הכנסות נוספות שאתם מקבלים מדי פעם. לאחר מכן, ערכו רשימה מפורטת של כל ההוצאות השוטפות שלכם. זה יכול לכלול שכר דירה, חשבונות, מזון, תחבורה, חינוך ועוד. הבנת הפער בין ההכנסות להוצאות תעזור לכם לדעת מהו הסכום החודשי אותו אתם יכולים להקצות להחזרי המשכנתא.
הכנת תקציב משפחתי
בניית תקציב משפחתי היא צעד חשוב ביותר. זה יכלול את כל ההכנסות וההוצאות שלכם, ויעזור לכם לוודא שאתם חיים במסגרת ההכנסות שלכם. במסגרת התקציב, חשוב לקחת בחשבון הוצאות לא צפויות ולהקצות כספים לקרן חירום שתסייע לכם במקרים של ירידה בהכנסות או עלייה בלתי צפויה בהוצאות.
שלב 2: הכרת סוגי המשכנתאות
הכרת מסלולי המשכנתאות השונים, היתרונות והחסרונות שלהם היא חיונית כדי שתוכלו לבחור את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים שלכם. ישנם מספר סוגים של מסלולים, וכל אחד מהם מתאים למצבים כלכליים שונים.
משכנתא במסלול פריים
במסלול הפריים כל הסיכון לשינוי בריבית הינו על הלווה. בנוסף, אין במסלול זה קנסות פירעון מוקדם, למעט עמלה תפעולית ועמלת אי הודעה, עובדה זו יחד עם העובדה כי הריבית במסלול זה כמעט ואינה תלויה בתקופת ההלוואה – הופכת אותו למסלול הגמיש ביותר בתכנון משכנתא מורכב. אבל, הריבית במסלול זה נקבעת על פי ריבית בנק ישראל, אשר יכולה להשתנות בכל עת. כאשר כל שינוי בריבית בנק ישראל יביא לשינוי מיידי בהחזר החודשי במסלול הפריים.
שינויים חדים בריבית עלולים להביא לשינויים פתאומיים של מאות שקלים בהחזר החודשי, ולכן מסלול זה נחשב כמסלול בסיכון גבוה, הדורש התייחסות לשינויים האפשריים בהחזר החודשי העתידי. בשל העובדה שהחשש מעליה משמעותית בריבית הפריים היה נמוך לאורך השנים האחרונות, נחשב מסלול הפריים כמסלול 'חובה' כמעט בכל תמהיל משכנתא. בעבר הריבית הנמוכה הביאה ל'נגיסה' גבוהה על חשבון הקרן, וירידת החוב באופן משמעותי ביחס להחזר החודשי.
גם כעת לקראת סיום העליות החדות בריבית בנק ישראל מסלול הפריים נחשב כמסלול שנוהגים לשלב כמעט בכל תמהיל בגלל יתרונותיו.
משכנתא במסלול קבועה לא צמודה (קל"צ)
במסלול זה הריבית קבועה, והקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן – ולכן ההחזר החודשי קבוע לאורך כל חיי ההלוואה. מסיבה זו הקל"צ הינו המסלול הבטוח ביותר מבין המסלולים השונים, ונחשב כ'עוגן' מייצב בתמהיל המשכנתא.
בעולם הכספים על ביטחון ויציבות משלמים, ולכן הריבית במסלול זה גבוהה ביחס למסלולים האחרים, אך לא בפער ניכר, וזאת עקב התחזיות הנמוכות יחסית לעליה באינפלציה ובריבית השוק. לווים רבים מבוחרים לנצל את השימוש בקל"צ על מנת לקבע את ההחזרים החודשיים, וליהנות מהריבית קבועה לאורך זמן.
משכנתא במסלול קבועה צמודה (ק"צ)
במסלול זה הריבית קבועה ולכן מסלול זה לא נחשב מסוכן על פי ההגדרות הרשמיות של בנק ישראל. אך עם זאת קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן, ולכן קרן החוב, ובהתאמה גם ההחזרים החודשיים יכולים 'לתפוח' בצורה משמעותית לאורך השנים. במסלול זה יעלה ההחזר החודשי בד בבד עם עליית המדד, כך שאם מדד המחירים לצרכן יעלה, יגדל גם בהתאמה ההחזר החודשי. דבר שלאורך השנים יכול להביא לעלייה משמעותית בהחזרים החודשיים, ובסך התשלומים לבנק.
על פי נהלי בנק ישראל לפחות 1/3 מהמשכנתא חייב להיות במסלולים בריבית קבועה (ק"צ או קל"צ). ולכן לווים שאינם מעוניינים בריבית הגבוהה יותר שמציע מסלול הקל"צ, יקחו במקומו את מסלול הק"צ – בו הריבית הנקובה נמוכה יותר, ובהתאמה גם ההחזר החודשי הראשוני. לזכאי משרד השיכון מסלול זה ניתן בריבית עדיפה (נזכיר זאת בהמשך)
משכנתא במסלול משתנה לא צמודה (מל"צ)
מסלול זה הינו מעין פשרה בין מסלול הפריים בו הריבית יכולה להתעדכן באופן שוטף (כל חודש), לבין מסלול 'הקבועה לא צמודה' בה נשמרת הריבית לאורך כל חיי ההלוואה. במסלול המל"צ מתעדכנת הריבית אחת לתקופה ידועה מראש, ועל פי עוגן ידוע מראש שאינו תלוי בבנק (לרוב עוגן 'אג"ח מדינה'). התקופה הנפוצה ביותר לעדכון ריבית הינה אחת ל-5 שנים אך ניתן לבחור בתקופות עדכון קצרות או ארוכות יותר.
במסלול זה הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, ולרוב הריבית נמוכה יותר מהריבית במסלול הקל"צ, אם כי לא באופן משמעותי. ובניגוד למסלול הקל"צ – לרוב הריבית אינה עולה כאשר מאריכים את תקופת ההלוואה. נתון משמעותי נוסף הגורם לכך שלעיתים משתמשים במסלול זה כתחליף למסלול הקל"צ הינו העובדה שהסיכון לעמלות פירעון מוקדם (הפרשי היוון) נמוך יותר.
משכנתא במסלול משתנה צמודה (מ"צ)
במסלול זה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. וכן הריבית מתעדכנת במהלך חיי ההלוואה, בנקודות זמן ידועות מראש, בהתאם לשינוי בעוגן הבסיס (בהתאם לחוק, עוגן הבסיס נקבע מראש ואינו תלוי בבנק. לרוב עוגן הבסיס הינו 'אג"ח מדינה').
התקופה הנפוצה ביותר לעדכון הריבית במסלול המ"צ הינה אחת ל-5 שנים אך ניתן לבחור בתקופות עדכון קצרות או ארוכות יותר. ביחס למסלול הק"צ, הריבית במסלול זה נמוכה יותר בתקופות הלוואה ארוכות, וכן הסיכון לעמלת הפרעון המוקדם (הפרשי היוון) נמוכה משמעותית ביחס למסלולים בריבית קבועה. ולכן משתמשים בו פעמים רבות כאשר יש כוונה או אפשרות לבצע פירעון מוקדם במשכנתא
משכנתא במסלול מלווה קצר מועד (מק"מ)
אלו אגרות חוב שמנפיק בנק ישראל בבורסה אחת לחודש, לתקופה של 12 חודשים. כך שכל חודש מונפק מק"מ חדש לתקופה של 12 חודשים, זהו למעשה העוגן שעל פיו מתעדכנת הריבית בהלוואה.
בנק ישראל משתמש בריבית המק"מ בין היתר במטרה לקבוע/להשפיע על הריבית לטווח הקצר בשוק, ולכן ריבית המק"מ תהיה מאוד קרובה לריבית בנק ישראל שמהווה את הבסיס לריבית הפריים.
בעולם המשכנתאות, מסלול המק"מ משמש לעיתים כתחליף למסלול הפריים, בעיקר משיקולי תמחור פנימיים של הבנק.
מסלול המק"מ ומסלול הפריים הם כמעט זהים במהותם הכלכלית. מבחינת הצפי לשינויים בריבית שני המוצרים מתנהגים לטווח ארוך באופן זהה. בשניהם אין עמלת פרעון מוקדם (הפרשי היוון). והריבית הנמוכה, מביאה ל'נגיסה' גבוהה על חשבון הקרן וירידת החוב באופן משמעותי ביחס להחזר החודשי.
משכנתא במסלול מטבע חוץ (מט"ח)
במסלול זה הקרן צמודה לשער החליפין של מטבע חוץ, (שער הדולר או שער האירו). והריבית בהלוואה מתעדכנת על פי ריבית הליבור של מטבע החוץ הנבחר אחת לתקופה ידועה מראש לרוב כל 3, 6 או 12 חודשים.
מכיוון שמסלול זה חשוף הן לשינויים תדירים של הריבית, והן לשער החליפין שנחשב תנודתי ביותר – מסלול המט"ח נחשב מסלול בסיכון גבוה, ולרוב אינו נלקח במשכנתא סטנדרטית. בד"כ מסלול זה נלקח על ידי תושבי חוץ, או לקוחות שמקורות הכנסתם במטבע חוץ. וכן לווים המעוניינים להנות מהריבית הנמוכה השוררת במסלול זה, ו/או שמאמינים ששער החליפין עתיד לרדת.
ישנם מקרים בהם הקרן אינה צמודה לשער החליפין, אלא ניתנת במטבע החוץ עצמו. במקרים אלו הוראת הקבע של ההלוואה תרד מחשבון מט"ח, ולא מחשבון שקלי.
משכנתא במסלול זכאות (ק"צ משרד השיכון )
מסלול הזכאות הינו מסלול בתנאים מועדפים, לחסרי דיור, על פי חוק הלוואות לדיור. גובה סכום הזכאות, כלומר גובה הסכום הניתן בתנאים מועדפים, נקבע על פי ניקוד מצטבר של שנות נישואין, מספר אחים, מספר ילדים, ובתוספת בגין שרות צבאי או לאומי. במסלול זה הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, והריבית הינה קבועה לאורך כל חיי ההלוואה, בגובה חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת במועד נטילת ההלוואה, אך לא יותר מ-3%. מעבר לריבית הנמוכה להלוואת הזכאות יתרונות רבים נוספים. ביניהם העובדה כי אין במסלול זה עמלות פירעון מוקדם (וכן ניתנת הנחה בגובה 10% בעמלת הפרשי ההיוון במסלולים המשלימים -הנלקחים מכספי בנק באותה הלוואה). בנוסף, במקרה של בעיה בהחזרי המשכנתא זכאים הלווים לפנות לוועדה הבין משרדית – הרשאית להקל על התשלומים החודשיים ועומס החוב.
מסלול זה נלקח דרך הבנק כחלק מהמשכנתא. אך עקב העובדה שהבירוקרטיה העלולה לעכב את ביצוע המשכנתא, והשפעתה האפשרית של מסלול זה על תמחור הריביות בשאר מסלולי ההלוואה – לעיתים מעדיפים הלווים לוותר על זכאותם ולקחת את כלל המשכנתא מכספי הבנק בלבד.
ניתן לבדוק מהו הסכום לו אתם זכאים במחשבון זכאות שלנו באתר 'אהרוני נדל"ן' בקישור הבא
שלב 3: תכנון תמהיל המשכנתא
תמהיל המשכנתא הוא השילוב בין המסלולים השונים המרכיבים את המשכנתא שלכם. תכנון תמהיל נכון הוא קריטי, הוא זה שיעזור לכם לחסוך בעלויות ולהתאים את המשכנתא לצרכים הכלכליים הספציפיים שלכם.
מהו תמהיל משכנתא?
תמהיל משכנתא כולל מסלולים שונים עם ריביות ותקופות החזר שונות. לדוגמה, תוכלו לשלב בין מסלול בריבית קבועה למסלול בריבית משתנה, או בין מסלול עם תקופת החזר קצרה למסלול עם תקופת החזר ארוכה. השילוב הנכון יכול לעזור לכם להשיג יציבות כלכלית ולחסוך בעלויות.
איך לבנות תמהיל אופטימלי
כדי לבנות תמהיל אופטימלי, חשוב להבין את הצרכים הכלכליים שלכם ואת הסיכונים שאתם מוכנים לקחת. אם אתם מעדיפים יציבות כלכלית, כדאי לשלב יותר מסלולים בריבית קבועה. אם אתם מוכנים לקחת סיכון למען חיסכון בטווח הקצר, תוכלו לשלב מסלולים בריבית משתנה. בנוסף, כדאי לשקול את התקופה שבה אתם מתכננים להחזיק בנכס – אם אתם מתכננים למכור את הנכס תוך מספר שנים, כדאי לשלב מסלולים עם תקופת החזר קצרה.
שלב 4: תהליך בחירת המשכנתא
לאחר שהבנתם את סוגי המסלולים משכנתאות השונים, הגיע הזמן לבחור את המשכנתא המתאימה ביותר עבורכם. תהליך זה כולל השוואת הצעות מבנקים שונים ובחירת יועץ משכנתאות במידת הצורך.
השוואת הצעות מבנקים שונים
כדי לבחור את המשכנתא הטובה ביותר, חשוב להשוות בין הצעות מבנקים שונים. עליכם לבדוק את הריבית המוצעת, העמלות הנלוות, ותנאי ההחזר של כל הצעה. בנוסף, כדאי לשאול את הבנקאי שאלות כמו מהי הריבית האפקטיבית, אילו עמלות נוספות קיימות, והאם קיימות הטבות מיוחדות עבורכם.
בחירת יועץ משכנתאות
אם אתם מרגישים לא בטוחים בתהליך בחירת המשכנתא, כדאי לשקול פנייה ליועץ משכנתאות. יועץ מקצועי יכול לעזור לכם להבין את ההבדלים בין ההצעות השונות ולבחור את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים שלכם. בנוסף, ליועץ יש קשרים עם בנקים שונים ויכול להשיג לכם תנאים טובים יותר.
שלב 5: הגשת הבקשה ואישור המשכנתא
לאחר שבחרתם את המשכנתא ותכננתם את התמהיל, הגיע הזמן להגיש את הבקשה לבנק. שלב זה כולל איסוף מסמכים, הגשת הבקשה, ותהליך הערכת הנכס.
איסוף מסמכים נדרשים
לפני הגשת הבקשה, עליכם לאסוף את כל המסמכים הנדרשים. רשימת המסמכים כוללת תעודת זהות, תלושי שכר, דפי חשבון בנק, חוזה רכישה והערכת שווי הנכס. חשוב לוודא שכל המסמכים תקינים ומעודכנים.
תהליך ההגשה
תהליך הגשת הבקשה מתחיל במילוי טופס בקשה למשכנתא והגשת כל המסמכים הנדרשים לבנק. לאחר מכן, הבנק יבצע בדיקה של הבקשה והמסמכים, ובמידת הצורך יפנה אליכם לבקשת מסמכים נוספים או הבהרות. אם הבקשה מאושרת, תקבלו אישור עקרוני למשכנתא.
תהליך הערכת נכס
לאחר קבלת האישור העקרוני, הבנק יבצע הערכת שווי לנכס שאתם מבקשים לרכוש. הערכה זו מבוצעת על ידי שמאי מקצועי, והיא כוללת בדיקה פיזית של הנכס והערכת שוויו בשוק. הערכת השווי משפיעה על גובה המשכנתא שתקבלו, ולכן חשוב לוודא שהנכס מוערך כראוי.
שלב 6: חתימת החוזה והשלמת העסקה
לאחר קבלת אישור המשכנתא והערכת השווי, מגיע הזמן לחתום על החוזה ולהשלים את העסקה.
בחינת החוזה המשפטי
לפני חתימת החוזה, חשוב לבחון אותו בעזרת עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן. עורך הדין יבדוק את תנאי החוזה ויוודא שאין בו סעיפים שאינם הוגנים או שאינם מתאימים לצרכים שלכם. חשוב לבדוק את גובה הריבית, תקופת ההחזר, התנאים לפירעון מוקדם, וכל סעיף נוסף הקשור לתנאי המשכנתא.
סגירת העסקה
לאחר בחינת החוזה ואישורו, תגיעו לשלב חתימת החוזה. בשלב זה תחתמו על חוזה המשכנתא ותבצעו את התשלום הראשוני לנכס. לאחר מכן, הבנק יעביר את הכספים למוכר, והנכס יועבר לבעלותכם.
שלב 7: ניהול המשכנתא לאחר החתימה
ניהול נכון של המשכנתא לאחר החתימה הוא חיוני להבטחת יציבות כלכלית לאורך זמן. שלב זה כולל מעקב אחר תשלומים ובחינת אפשרויות למחזור המשכנתא במידת הצורך.
מעקב אחר תשלומים
חשוב לעקוב אחר תשלומי המשכנתא ולוודא שאתם עומדים בזמנים. כדי להימנע מבעיות, מומלץ להגדיר הוראת קבע לתשלומים ולהקפיד על ניהול תקציב מסודר. בנוסף, כדאי לבחון את האפשרות להפריש כספים לקרן חירום במקרה של ירידה בהכנסות או עלייה בהוצאות.
בחינת אפשרויות מחזור
מדי פעם, כדאי לבחון את האפשרות למחזר את המשכנתא. מחזור משכנתא הוא תהליך שבו מחליפים את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה עם תנאים משופרים. תהליך זה יכול לעזור להפחית את תשלומי המשכנתא ולחסוך בעלויות. כדי לבחון את האפשרות למחזור, פנו ליועץ משכנתאות מקצועי ובדקו את התנאים המוצעים לכם.
2 טיפים חשובים ללקיחת משכנתא ראשונה
הכנה לפגישות עם הבנק
לפני הפגישות עם הבנק, הכינו רשימה של שאלות חשובות שתרצו לשאול את הבנקאי. חשוב להבין את תנאי המשכנתא, הריבית האפקטיבית, העמלות הנלוות וכל תנאי נוסף שיכול להשפיע על ההחזר החודשי שלכם.
ניהול כלכלי חכם
כדי להבטיח יציבות כלכלית לאורך זמן, הקפידו על ניהול כלכלי חכם. הכינו תקציב משפחתי מסודר, הקפידו על מעקב אחר ההוצאות וההכנסות, והקצו כספים לקרן חירום. ניהול כלכלי נכון יעזור לכם לעמוד בהתחייבויות המשכנתא ולשמור על יציבות כלכלית.
לסיכום
לקיחת משכנתא ראשונה היא צעד חשוב ומשמעותי בחיים. אני מקווה שהמדריך הזה סיפק לכם את כל המידע הדרוש לתהליך, החל מבחינת היכולות הכלכליות, הבנת סוגי המשכנתאות השונים, ועד ליווי בתהליך האישור מול הבנק. זכרו שהמשכנתא היא התחייבות לטווח ארוך, ולכן חשוב לבחור נכון ולתכנן את התהליך בצורה יסודית.
בתור מי שליווה מאות לקוחות בדרך לרכישת בית, אני יודע עד כמה התהליך יכול להיות מורכב ומלחיץ. חשוב לי שתדעו שאתם לא לבד. אני והצוות שלי ב"אהרוני משכנתאות" כאן כדי לעזור לכם בכל שלב, להבטיח שתבחרו במשכנתא המתאימה ביותר לצרכים שלכם, ולהעניק לכם שקט נפשי ויציבות כלכלית.
אם יש לכם שאלות נוספות או שאתם זקוקים לייעוץ אישי, אל תהססו לפנות אלינו. אנחנו כאן בשבילכם.
בברכה,
מוטי אהרוני
"אהרוני משכנתאות – הבית שלך לקבלת המשכנתא"
